최근 수도권을 중심으로 부동산 시장의 상승세가 이어지며 향후 주택매매시장의 움직임에 대한 관심이 커지고 있다. 현재 부동산 경기를 적절히 판단하고 부동산 가격의 방향성을 예측하는 것은 거시 경제 안정과 정부의 정책 결정 등에 중요하다. 이에 본 보고서에서 주택매매가격과 거래량 등을 통해 현재 부동산 시장을 진단하고 부동산 수급분석을 통해 향후 부동산 시장의 방향성을 전망하였다.

최근 부동산 시장 경기순환

(전국) 전국의 부동산 시장은 경기 순환주기 상 후퇴기에 진입해 있다. 국내 부동산 경기는 2012년 이후부터 수축국면(후퇴기→수축기)에 진입한 이후 2015년 초부터 서서히 회복기에 진입하였다. 정부의 적극적인 부동산 경기 활성화 정책으로 국내 부동산은 2015년 중반에 경기가 정점을 기록하였으나 이후 서서히 경기가 둔화되며 현재 후퇴기에 진입하였다.

(수도권) 수도권 부동산 시장은 경기 순환주기 상 여전히 호황기에 위치해 있다. 2012년부터 수도권 지역의 부동산 시장이 수축 국면(후퇴기→수축기)을 맞이하였으며 불황 기간이 과거 대비 상당히 길었다. 수도권 지역의 부동산 경기는 2015년 확장국면(회복기→확장기)을 맞이하였으며 2016년 초 다소 주춤하였지만 아직까지 확장기가 지속되고 있는 것으로 판단된다.

(지방) 지방 부동산 시장은 경기 순환주기 상 수축기로 전환되었다. 지방 부동산 시장은 2014년 중반 이후부터 2015년 초까지 확장국면(회복기→확장기)을 보이고 있다. 지방 주택의 매매가격지수는 2015년 중반에 경기가 정점을 기록한 이후 후퇴기를 거쳐 최근 수축기에 진입 했다.

부동산 시장 수급분석

(수요측면) 소득, 고용, 주택구입능력 등을 종합적으로 고려한 결과 가계의 주택구입여력이 향후 점차 줄어들 것으로 예상된다. 가계의 실질소득은 2015년 3/4분기 이후부터 마이너스대로 전환되었고 근로자의 명목임금 상승률은 정체될 것으로 예상된다. 고용시장은 더욱 얼어붙을 것으로 보이며 가계의 주택구매력은 2015년 말부터 점차 줄어들고 있다. 과도한 가계부채로 정부의 부동산 대출 규제가 강화될 전망이다. 기준금리는 사상최저치인 1.25%로 낮아졌으며 부동산 시장 활성화를 위한 금융규제 완화 정책이 일관성 있게 추진되었다. 하지만 처분가능소득 대비 가계부채 상승폭이 지나치게 커지고 있어 향후 대출규제가 강화될 것으로 전망된다. 부동산에 대한 소비자의 심리는 2015년 하반기에 크게 낮아졌다 최근 다시 반등하였다. 주택가격전망CSI와 주택매매시장 소비심리지수 모두 2015년 하반기에 크게 낮아졌다 최근 수도권을 중심으로 상승하는 모습이다. 임차수요의 매매전환 압력은 차츰 낮아질 것으로 예상된다. 여전히 전세 공급 대비 수요가 많은 상황이지만 이미 매매가 대비 전세가가 70% 중반을 넘어선 가운데 전세가격 상승세가 둔화되고 있다.

(공급측면) 주택 인허가 물량이 수도권을 중심으로 2015년 사상 최대치를 경신한 가운데 2016년에도 증가세가 유지되고 있다. 2015년 인허가 물량은 76.5만호로 통계집계이래 가장 높은 수치를 기록하였으며 2016년에도 인허가 물량이 증가세를 보이며 올해 6월까지 35.5만호로 전년동기대비 18.4% 증가하였다. 사상 최대치를 경신한 주택 인허가 물량이 착공으로 이어지고 있으며 아파트 분양 물량 역시 과거 대비 높은 수준이다. 2015년에 지방과 수도권 모두 착공 실적이 40만호가 넘어서 통계작성 이래 최대치를 기록하였다. 2016년 주택 착공실적은 2015년 사상최대치 증가에 따른 기저효과로 감소세를 보이고 있지만 여전히 예년에 비해 높은 수준이다. 준공실적은 꾸준한 증가세를 보이고 있으며 줄어들고 있던 미분양 주택이 최근 다시 증가세를 나타내고 있다. 인허가 및 착공에 2~3년 시차를 두고 반영되는 준공실적은 2016년 1~6월까지 24.3만호로 전년동기대비 28.0% 급증했다. 최근 부동산 공급이 서서히 늘어나며 수도권과 지방 지역 모두 미분양이 증가하는 추세이다.

종합평가 및 시사점

(종합평가) 최근 부동산 경기와 향후 수급분석을 해 본 결과 현재 부동산 경기는 정점을 지나 후퇴기에 진입해 있다. 수도권은 여전히 부동산 호황기가 지속되고 있는 것으로 판단되지만 지방의 경우 이미 수축기에 진입했다. 부동산 경기는 수축국면(후퇴기→수축기)으로 진행될 가능성이 높다. 최근 이례적으로 늘어난 부동산 시장의 공급과 비교하여 가계의 부동산 수요가 미치지 못할 것으로 예상되기 때문이다. 수축 국면의 지속기간과 폭은 향후 부동산 관련 정책 방향, 경기 흐름 등에 좌우될 가능성이 높다. 수도권 지역보다는 조선, 철강, 석유화학 등 구조조정 업종이 밀집한 지방 쪽 부동산 시장의 경착륙이 우려된다. 수도권 지역 부동산은 여전히 잠재수요가 많아 가격은 하방 경직적으로 움직일 것으로 예상되나 근본적으로 공급 과잉에 있어 추가적인 경기 확장폭은 제한적일 가능성이 있다.

(시사점) 수요 대비 공급 우위로 국내 부동산 시장은 경착륙 가능성이 있다. 이를 대비하기 위해서는 첫째, 경기활성화를 통해 부동산 시장 급랭을 방지하고 시장안정을 도모해야 한다. 둘째, 부동산 경기가 급랭할 경우 발생할 수 있는 가계부채 문제에 대비해야 한다. 셋째, 정부내 부동산 시장의 호·불황 판단과 대응 정책 수립 시 일관성과 세심한 주의가 필요하다. 넷째, 건설 기업들은 향후 국내 부동산 위축에 대비하여 리스크 관리를 철저히 하고 새로운 성장 동력 마련이 필요하다.

*위 자료는 현대경제연구원이 발표한 보고서의 주요 내용 중 일부 입니다. 언론보도 참고자료로만 사용할 수 있습니다.