강지헌 간사(집걱정없는세상연대)

한국 사회에서 집은 삶을 영위하면서 살아가는 곳이기보다, 자산 증식을 위한 투기 상품에 가깝게 느껴진다. 부동산 불패라는 허위의식 속에 과열된 시장의 거품은 경제 위기와 함께 꺼지며, 전세사기와 깡통전세 위기를 전국 곳곳에서 불러오고 있다. 단지 보금자리를 원했을 뿐인 집 없는 서민은 전세사기 피해로 죽어가고, 가난한 사람들은 반지하 참사로 죽어갔다. 과열된 욕망은 집을 두고 집약되었다. 전세사기 피해 주택을 두고 경매 사냥꾼이 몰리는 모습에서 한국 사회의 몰락을 본다.

집은 인권이다. 한국 사회의 회복은 상품으로 전락하여 욕망이 집약된 부동산에서 삶의 터전으로 집의 의미를 되찾는 일에서 시작해야 할 것이다. 주거권에 대한 인식 없는 정치, 정책이 실종된 2024 총선을 앞두고 주거권 정책을 요구한다.

전세사기 없는 사회

국민의 40% 이상이 세입자다. ‘영끌족’, 대출받아 집을 매입한 하우스푸어를 감안하면 전 국민이 집으로 인해 고통받고 있다고 해도 과언이 아니다. 빚내서 집 마련하라는 정책 기조가 변경되어야 하고, 세입자로 살아도 충분히 보호받으며, 주거권을 보장받아야 한다. 이에 가장 우선되어야 할 정책은 실효성 있는 전세사기 피해자 구제책과 전세사기 방지 방안이다. 불안정한 세입자의 지위를 비극적으로 드러내기 때문이다. 한국 사회의 몰락으로 인한 피해를 전세사기 피해자들이 오롯이 떠안게 할 수 없다.

책임 있는 정당이라면 보증금 ‘선구제 후회수’ 방안을 담은 전세사기피해자구제특별법으로 개정을 공약해야 한다. 나아가 전세사기 없는 사회를 만들어야 한다. 근본적인 대책으로서 부동산 시장의 탐욕과 맞서는 것과 동시에 임대차 계약 시기부터 약자인 세입자의 권리를 보완해야 한다.

먼저 자산 증식 욕망에 취해 무분별하게 오르는 집값과 전세가율을 규제해야 한다. 보증금은 실거래가 또는 시세의 60% 미만으로 제한해서 깡통전세 위험을 원천적으로 차단해야 한다. 모든 임대주택 사업자는 보증보험을 가입하도록 의무를 지우고, 보증보험과 전세대출을 악용한 갭투기 방지를 위해 보증금 반환 보증 한도는 공시가격의 90% 이하로 축소, 전세대출 한도는 전세가의 60% 이하로 점진적으로 조정해야 한다. 주택의 선순위 관계, 미납세금 등 정보는 임대차 계약 당시부터 설명할 의무를 공인중개사와 임대인에게 지우고, 임차인이 임대인 동의 없이 정보를 볼 수 있어야 한다. 

▲ 전세사기 희생자 1주기 추모문화제. ⓒ강지헌

집은 탐욕의 대상이 아니다

이 외에도 세입자 보호를 위해 임대차보호법을 개정, 표준임대료를 도입, 장기공공임대주택 공급 목표 20%로 대폭 상향, 사회주택 지원 등 많은 정책이 필요하다. 그러나 집이 탐욕의 대상으로 남아있는 이상, 부동산 이익을 취하려는 이들은 보완된 제도를 지속하여 우회하려 할 것이기 때문에 부동산 시장 개혁 또한 시급하다.

부동산 양도차익은 대표적인 불로소득이다. 양도소득세는 엄격하게 부과해야 한다. 하지만 윤석열정부는 양도소득세 부과를 대폭 후퇴시켰다. 현재 양도소득세 비과세 기준은 12억 원이다. 이를 전임 정부 시절 기준이었던 9억 원으로 원상회복해야 한다. 종합부동산세 또한 윤석열정부에서 1세대 1주택자 기준 공시가격 12억 원, 공정시장가액비율 60%로 완화되었는데, 이 또한 9억 원, 100%로 강화해야 한다. 부동산 시장에 사회적 책임을 부여하는 첫 번째는 부동산 조세의 정상화로부터 시작한다.

부동산 개발이익과 부동산 금융 또한 적절하게 통제되어야 한다. 안전하고 튼튼하며 쾌적한 좋은 집을 짓기보다, 순살아파트 등 부실시공이 판치는 데는 건설경기 부양을 위해 주기적으로 재개발 이익을 보려 하는 사회 분위기가 한몫한다. 부동산 재건축, 재개발 이익 또한 전형적인 불로소득이고 투기를 조장하므로, 초과이익을 엄격하게 환수해야 한다. 하지만 윤석열정부는 재건축 초과이익 부담금을 70%까지 완화했다. 특혜 감면을 중단하고, 개발이익은 공공이 환수하여 주거권 확보를 위해 써야 한다.

빚으로 부양하는 부동산 정책 멈춰야

‘빚내서 집 사라, 빚내서 세 들어라’는 빚으로 부동산 시장을 부양하려는 정부 정책 일환이다. 전세대출 한도는 계속 확대 되어왔다. 이명박 정부 시절 60%, 박근혜 정부 70%, 문재인 정부 80%로 확대되었다. 서민 주거난 해소가 명분이었지만, 가계부채는 서민의 근로소득으로는 감당할 수 없을 만큼 늘어났다. 대출 한도에 발맞춰 집값은 치솟았다. 부동산 시장은 과열되었다. 정부의 부동산 시장 부양책과 보증보험반환만 믿고 불성실한 대출 심사로 거액을 대출한 금융권도 부동산 시장의 거품을 방관했다.

OECD 국가 중 최고 수준인 한국의 가계부채는 한국 경제에 큰 위협이 되고 있다. 채무자의 소득으로 갚아갈 수 있는 수준에서 금융 대출과 보증이 이뤄지도록 총부채원리금상환비율(DSR)을 전세대출을 포함, 모든 주택 관련 대출에 엄격하게 적용해야 한다. ‘대출받아 주택에 투자하기’와 ‘전세 끼고 주택에 투자하기’ 등 무도한 부동산 투기 시도가 더 이상 발생할 수 없도록 제도를 정비해야 한다.

집, 소유가 아닌 존재로 이야기하자

집은 자산 증식을 위한 투기의 대상이 아니다. 사람이 삶을 영위하며 꾸려가는 터전이다. 비대칭한 임대인과 임차인 간 정보 격차와 불완전한 권리관계가 해소되어 계약 시에는 불안에 떨지 않아야 하고, 사는 동안은 쫓겨날 걱정과 임대료 폭등 걱정 없이 안정적이어야 한다. 마땅히 사람이 살만한 집으로서 최저주거기준이 보장되어야 하고, 주거 공간으로 인해 발생한 갈등과 문제는 공공이 나서 구제하고 해결해야 한다.

안식처인 집으로 고통받는다면, 그 어떤 국민이 행복한 삶을 꾸려갈 수 있겠는가. 2024 총선을 앞둔 각 정당에 요구한다. 주거권, 소유가 아닌 존재를 두고 공약하라.

* 내가만드는복지국가는 의제별 연대 활동을 통해 풀뿌리 시민의 복지 주체 형성을 도모하는 복지단체입니다.

취재부  daum.net

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