임대차3법 개정 2년을 맞이하여

주택임대차보호법을 더욱 강화하여 임대 부문의 주거 안정을 보장하라!

올해 7월 31일은 주택임대차보호법(주임법) 개정 2주년이다. 이를 맞이하여 국민의 보편적인 주거권을 보장하는 방향으로 임대차 보호제도를 강화할 것을 <집걱정없는세상연대>는 요구한다.  

이른바 임대차3법의 계약갱신청구권, 전월세 인상률 상한제, 전월세 신고제를 통해 임차인의 주거 안정에 이바지하는 제도가 도입되었다. 투데이신문이 글로벌리서치와 함께 진행한 여론조사 결과에 의하면 임대차3법의 강화(41.6%)와 유지(26.2%)를 합친 찬성률은 67.8%에 이른다. 

국토부는 임대차3법의 유지에 부정적인 입장을 지속적으로 밝히며 법 개정을 국회에 요청하는 한편,  전월세 대란을 막기 위해 물량 공급을 촉진하고, 세입자에게 대출 한도를 늘리거나, 임대인에게 보유세 감면 등의 인센티브를 주겠다고 밝혔다. 이는 임대차3법으로 전셋값이 폭등하고 매물이 감소하였기 때문에 시장 정상화를 위해 임대차법을 개정 이전으로 되돌려야 한다는 일각의 주장을 받아들인 결과다. 그러나 이러한 국토부의 입장은 잘못된 근거에 따라 문제의 본질을 호도하는 편에 서 있다.

임대차3법이 시행된 이후의 지금까지 매매가 상승률보다 임대료 상승률이 더 낮았던 점을 보면 초기 일부 부작용을 극복하고 세입자의 주거 안정에 더 기여했다고 평가해야 한다. 임대차 거래건수가 줄어든 것도 그 만큼 거주기간이 늘어난 것이니 주거권 보장에 한걸음 더 다가간 것으로 보아야 마땅하다. 일반 소비재처럼 ‘거래가 활발해야 소비자 효용이 증가한 것’ 이라는 인식은 투기적 관점에 머무른 채 주택이 주거권 보장의 토대가 되어야 한다는 점을 망각한 것이다. 또한 전세는 1995년 29.7%로 정점을 찍은 이래 계속 줄어들고 있는 추세다. 2016년에는 당시 박근혜 대통령도 ‘어차피 전세의 시대는 갔다’고 했고 2019년에는15.1%로 1975년의 17.6% 보다도 비중이 더 낮아졌다. 2020년에 개정된 임대차3법을 전세 축소의 원인으로 지목하는 것은 본질을 호도하는 것이다.

제도 도입 초기에 전월세 신고제의 시행이 유예되어 거짓 실거주 사유로 임차인을 내 쫓는 경우가 빈번히 발생했으나 2021년 6월의 시행 이후에는 시장의 투명성이 개선되고 있다. 그러나 아직도 제도를 알지 못해 갱신권을 사용하지 못하거나, 예외 조항을 악용한 임대인으로 인해 임차인이 피해를 입는  경우도 발생하고 있다.

이중가격이나 전세 급등의 문제 등 과도기적 부작용이 있다면 해결할 문제다. 그러나 이를 이유로 주거권의 진전을 과거로 되돌리고 투기 이익에 기대는 구조를 유지하기 위해 임대차3법을 폐지하는 것은 진단도 처방도 틀린 것이다. 무엇이 원인이고 결과인지에 대해서는 정쟁으로 삼을 것이 아니라 좀 더 면밀한 분석을 할 필요가 있다. 전월세 신고제가 1년 늦은 2021년 6월부터 시행되었고 신고는 유예기간 막바지인 올해 5월에 집중되었기에 이제야 거래자로가 제대로 집계되고 있는 형편이다. 국토부가 제시하는 대책이 민간임대시장의 투명성을 높이거나 실제 임차인들의 주거 안정을 꾀하는 것 보다 다주택자에 대한 혜택을 우선시하는 것이라면 ‘양 머리를 내 놓고 개고기를 파는’ 격이다. 악의적 몰아가기나 양두구육으로 뒤에서는 투기를 조장하는 것을 중단하고, 현실에 대한 정확한 이해와 주거권 보장을 향한 철학을 토대로 정책을 수립해야 한다.

이에 <집걱정없는 세상연대>는 보편적인 주거권 보장을 위한 임대차3법의 보완 방향을 다음과 같이 제시한다.

첫째, 모든 신규 계약에도 전월세 상한제를 적용해야 한다. 이중가격이나 삼중가격이 문제라면 계약기간의 개념조차 없었던, 그래서 이중가격 없이 실시간으로 시세를 반영할 수 있었던 1981년 이전으로 돌아가는 것이 아니라 기존 계약의 갱신의 경우뿐만 아니라 모든 신규 계약에도 임대료 인상률의 상한선을 적용하면 된다. 상한선은 전년도 물가상승률과 5% 중 낮은 쪽으로 해야 한다. 나아가 주택의 적정가치를 기준으로 임대인과 임차인이 대등한 입장에서 협의를 할 수 있도록 표준임대료 제도를 도입하여 기울어진 운동장을 바로잡아야 한다. 이를 모든 임대주택에 적용할 것인지 일정 기준의 임대료 이하의 주택에만 적용할 것인지나, 주택의 품질 향상을 위해 들어간 비용을 어떻게 반영할 것인지는 표준임대료 제도 도입과정에서 논의할 수 있을 것이다.

둘째, 계속거주권의 무기한 보장이다. 계약갱신청구권을 단 한번만 사용할 수 있도록 한 것으로는 부족하다. ‘무기 계약’ 또는 ‘무한정 갱신’이 새로운 규범으로 자리 잡아야 한다. 임차인에게 계약갱신청구권을 줄 것이 아니라, 임차인이 주택을 범죄용으로 사용하거나 고의로 집을 파손하는 등 심각한 과실을 저지를 경우 계약을 해지할 수 있는 계약해지권을 임대인에게 부여하면 된다.

셋째, 전면적 임대등록제도의 시행이다. 임대인은 자신의 주택을 임대용으로 사용할 자유가 있다. 그러나 임대용으로 사용할 때에는 임대인의 임대사업자 등록 여부와 상관없이 그 주택을 의무적으로 ‘임대주택’으로 등록하도록 해야 한다. 등록된 주택은 물리적 특징은 물론 채무 등 권리관계를 세입자들이 사전에 쉽게 알 수 있도록 해야 하며, 다른 많은 거래들이 이미 그렇게 하고 있듯, 등록하지 않는 거래는 원천 봉쇄해야 한다. 이를 통해 전세 사기 등의 고질적인 문제는 물론, 거짓 실거주사유로 임차인을 내쫓는 문제를 예방할 수 있고, 시장의 투명성이 높아져서 정책의 수립과 평가에도 도움이 될 것이다. 임대인이 실거주용으로 사용하고자 할 때는 해외의 경우들처럼 실거주 사유를 입증하고, 해당 주택을 임대등록에서 해제할 자유를 주면 된다.   이상의 임대차3법 보완을 방향을 넘어, 보편적인 주거권 보장을 위한 추가 과제로서 다음의 다섯 가지를 제시한다. 

첫째, 전세 보증금 피해를 막을 근본적인 대책이 필요하다. 최근 주택가격 하락세에 따라 주택의 매매가격 보다 전세가격이 더 높은 이른바 ‘깡통전세’의 위험성이 불거지고 있다. 또한 금리가 상승하고 부동산 가격이 하락하는 국면에서 위험이 더 커지는 구조적 위험 외에도, 최근에는 보증보험 및 대출 제도를 악용하거나 심지어 처음부터 사기를 목적으로 임차인에게 접근하는 사례도 집계되고 있다. 임차인에게 전 재산이나 다름없는 전세보증금을 노리거나 공적인 보증보험 재정을 갉아먹는 범죄에 대해서는 단호한 처벌과 철저한 예방조치가 반드시 필요하다. 보증 사고가 발생한 경우에도 채권자의 입장보다 세입자의 주거권을 보호해야하는 것이 공공의 역할로서 우선시 되어야 한다. 물권이 채권보다 우선한다는 법 이론 속에서도 세입자에게 대항력을 부여했던 것에서 한 걸음 더 나아가 전세 부문에서의 주거권 신장을 위한 방법을 강구할 것을 정부에 요구한다.

둘째, 주거보조비를 확대해야 한다. 현재의 주거급여 지원 범위를 넘어 전세의 월세화가 지속되는 상황에서 보다 많은 계층에게 실질적인 도움이 될 수 있도록 주거비 보조를 확대해야 한다. 다주택자의. 세 부담을 덜어주는 것 보다 서민들의 매달 주거비 부담을 덜어주는 것이 더 중요하고 시급한 일이다.

셋째, 불법 주거공간을 근절하고 제도의 사각지대를 해소해야 한다. 건축물의 기존 용도와 다르게 주거 공간으로 사용하거나, 불법으로 허가 받은 세대 수 이상으로 공간을 쪼개 방을 수를 늘리는  ‘방쪼개기’ 등 불법건축물이 존재한다. 대부분 불법으로 만들어진 주거 공간의 경우 최저주거기준에 달하지 못하는 열악한 환경이다. 주택의 기본 품질 관리를 위한 제도적 접근과 함께, 기존 및 새로운 정책의 사각지대에 놓이는 주거취약계층이 생기지 않도록 해야 한다.

넷째, 부동산 세제는 조세 정의에 따라 개편해야 한다. 부동산 관련 종부세와 양도세와 보유세는 일부 기득권 세력의 이해관계에 좌우되는 것이 아니라 국민 상식의 형평성과 공정성에 부합하여야 한다. 단순한 경기변동이나 정권의 취향에 따라 조변석개하는 것이 아니라, 우리 사회의 조세 정의의 원칙을 세우고 이에 따라 정해야 한다.

다섯째, 장기 공공임대주택을 확충해야 한다. 계속거주권과 부담가능한 주거비의 실현을 영리를 추구하는 임대부문에만 맡기는 것은 국가의 책임 방기이자, 시장에도 과도한 부담을 지우는 것이다. 국민의 안정된 삶의 기본 전제인 주거 안정을 위해 정부는 장기간 안심하고 살 수 있는 공공임대주택을 지역마다 사회통합차원에서 골고루 확보해야 한다. ‘공공주택을 짓는 것은 국민들이 평생 월세 거지로 살라는 것’이라는 흑색선전을 일삼는 일부의 선동에 휘둘리지 말고, 임대부문에서 민간이 하지 못하는 역할을 보완하거나 대체하는 것이 오히려 ‘내 집 마련’과 주거안정을 돕는 정부의 역할인 것을 차분히 설득해야 한다. 또한 민간에서도 비영리 부문이나 사회적 가치를 추구하는 조직들이 공공과 함께 주택의 공급과 운영에 참여할 수 있도록 임대주택의 생태계를 다변화 해야 한다.

지난 몇 년간 사회적 재난에 가까운 부동산 가격 폭등의 고통을 해결하기도 전에 거품 붕괴로 인한 고통까지 예방해야 하는 과제를 우리 사회는 직면하게 되었다. 그러나 부담가능하고 안전한 공간에서 안정적으로 거주하는 것은 사회가 구성원에게 언제나 최우선으로 보장해야할 권리이다. 31년 만에 일보 전진한 주택임대차보호법을 뒤로 돌리는 것이 아니라 더욱 촘촘하게 보완하고 미래지향적으로 개정하여 온 국민의 주거권을 두텁게 보장하기를 <집걱정없는 세상연대>는 개정 2주년을 맞아 강력히 요구한다.

취재부  daum.net

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